월세 미납 임차인 세입자를 내보내기, 임대차계약 해지 내용증명부터
임대업을 영위하고 있다면 한 번쯤 겪어봤을 만한 일이지만, 신축 오피스텔을 분양받아서 임대업을 시작한 지 얼마 안 된 분은 아직 월세가 미납되는 경험을 해보지 못했을 것이다. 혹은 청약을 통해 신축 아파트를 분양받고 전세를 놓아야 하는 분도 최근 경기가 어려워지고 금리가 치솟으면서 역전세가 발생하는 지역도 많으므로 월세를 선호하게 되는 경향이 높다. 결국 공실이 되거나 월세를 제때 입금하지 못하는 세입자들을 마주하게 될 터이다.
대부분의 경우, 2달 이상이 연체되면 보증금이 다 없어질 때까지 미납이 되는 상황이 확률적으로 높기 때문에 민법으로도 2기의 차임액에 해당하는 연체액이 발생하면 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 하고 있다. 예전에는 초보 임대인들이나 너그러운 분들은 세입자의 일시적인 금전문제로 그러려니 하고 몇 달 정도 기다려주는 선한 부자들이 꽤나 많았다. 하지만 요즘이 어떤 시대이던가? 임대차 3 법, 계약갱신청구권 등 임차인의 권리가 막강해지고 임대인은 적폐라는 프레임이 강한 시기에 금리까지 초고금리가 되어버려 악덕 임차인들도 자주 경험하게 된다.
월세를 2달 이상 미납하면 답답한 마음에 내보내야 할지 좀더 기다려주는 게 현명한 일인지 무수한 고민에 휩싸이게 된다. 본론으로 들어가서 현실적으로 계산을 해보도록 하자. 월세를 몇 달 미납하면 보증금이 '0'가 되는지부터 확인하고 최소 6개월을 못 버틴다고 하면 우선적으로 세입자에게 소송을 진행하겠다는 명확한 의사를 전달해야 한다. 여기서 6개월을 잡은 이유는 명도소송까지 길게는 그 정도의 기간이 걸릴 수도 있으므로 손해를 최소화하는 것이 현명한 일이다. 그래서 보통 월세를 기준으로 12개월분을 보증금 금액으로 설정하기도 한다. 어쨌든 세입자에게 계약을 해지하겠다는 의사를 전달할 수 있는 가장 정확한 방법은 내용증명이 되겠다. 전통적인 방식은 우편발송이 되겠으나 요즘 같은 온라인 시대에는 문자, 카톡 등도 동일한 효력을 가지지만, 뭐니 뭐니 해도 우편물 발송이 최소의 노력으로 최대의 효과를 거둘 수 있음을 여러 차례 확인할 수 있다.
내용증명이란?
우편법 시행규칙 제 64조(내용증명) 에서 확인할 수 있고 발송인이 작성한 문서를 보냈다는 사실을 우체국장이 증명하는 제도이다.
우체국에서 증명해주는 제도로 등기송달로 발송하면 된다. 내용증명은 따로 정해진 양식이 없으므로 상대방에게 분명한 의사전달만 하면 된다. 내용증명은 법적인 효력으로서의 효용보다는 명도소송 시 법적인 증거로 사용되니 반드시 필요한 절차이다. 발신인(임대인), 수신인(임차인), 제목, 내용(임대차 계약의 해지), 날짜 등 최소한의 핵심만 담아서 가독성 있게 작성하면 된다. 내용증명을 시작으로 임차인이 수신을 거부하는 경우에는 소송에서 불리해지므로 심리적인 압박감을 받게 된다. 이 단계에서 상호 간의 원만한 협의가 이루어지기를 간절히 바란다.
명도소송 및 강제집행
여기서부터는 서로간의 대화가 단절되었다고 봐도 무방하다. 아무리 화가 난다고 하더라도 물리력을 행사하려고 해서는 안되며 명도소송 제기 후 강제집행을 통하여 부족한 월세는 받아내도록 해야 한다. 이때 소송에 4~6개월 이상이 걸릴 수도 있으니 최소한 6개월치 월세만큼의 보증금이 남아있을 때 진행해야 한다는 것이다. 그리고 명도소송을 진행하면서 점유 이전금지 가처분도 동시에 신청하고 승소하기 전까지는 다른 세입자를 받아서는 안된다. 가끔 세입자가 집을 비웠다고 판단하고 다른 세입자에게 보여주려고 강제로 문을 열거나 기존의 짐들을 폐기처분하게 되면 오히려 주거침입죄 및 재물손괴죄로 피곤한 일이 발생하니 세입자가 집을 비워준 거라고 판단하기 위해서는 반드시 다음 사항들을 확인해야만 한다.
1. 보증금 및 미납금, 관리비 등 정산
2. 도어락 비밀번호 인계한 내역
3. 집을 비우고 이사하겠다는 확실한 의사전달(문자, 카톡 등)
지금은 모두가 힘든 시기인 것 같다. 과거로 돌아간다면 임대인은 또다시 임대업을 하겠다고 할 것인가? 그러면 임차인은 임대인이 되겠다고 하겠지?
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